مدیریت توسعه، مشاوره، مطالعات
سرمایهگذاری و مشارکت
مشاوره مدیریت توسعه املاک و مستغلات
فرآیند توسعه املاک و مستغلات به صورت یک چرخه حیات فیزیکی و اقتصادی است که شامل برنامهریزی، ساخت، بازسازی و توسعه مجدد است. توسعه ساختمان همچون خلق هستی از بعد فضا و زمان است. این توسعه طیف وسیعی از یک ساختمان ساده تا تکنولوژی¬های پیچیده آسمان خراش¬ها را در بر می¬گیرد. همچون یک محصول کارخانه¬ای، یک پروژه توسعهمحور بخشی از یک سیستم فیزیکی بزرگتر است که از طریق آن قرار است به اهداف بلندمدت دست یابیم. از طرف دیگر هر پروژه یک بنگاه کسب و کار کوچک مختص به خود نیز هست. بنابراین، فرایند توسعه تلفیقی از تکنولوژی¬های ساخت، مدیریت مالی، مهارتهای بازاریابی، کنترل¬های مدیریتی و بازآفرینی است. این دیدگاه از فرآیند توسعه املاک و مستغلات، پیچیدگی و حضور افراد ذینفع متعدد در طول فرآیند را تحسین می¬کند و همچنین اشاره به طبیعت طولانی مدت و مدیریت مداوم پروژه از طریق یک شرکت املاک و مستغلات دارد. فرآیند توسعه هم بسیار تئوریک و هم بسیار عملکردگرایانه است.
گامهای توسعه املاک و مستغلات
- مرحله کسب زمین (Land Banking Stage)
در این مرحله، زمین میتواند خریداری شود و یا در بسیاری مواقع با نهادهای دیگر مشارکت انجام شود و از زمینهای دولتی، شهری و یا عمومی انتخاب شود. این قدم مرحلهای بسیار حساس است زیرا مهمترین بخش سرمایهگذاری را شامل میشود.
- مرحله پکیج کردن زمین (Land Packaging)
در این مرحله، افزایش ارزش زمین از طریق اقداماتی تقویتکننده انجام میشود یعنی: تهیه برنامهریزی کانسپت محور زمین (Brief Design)، تغییراتی که در پهنهبندی و قطعهبندی زمین میتواند انجام شود، برنامههای اقتصادی و مالی و فرآیندهای دیگر همچون تهیه مطالعات فرصت.
- مرحله توسعه زمین (Land Development)
توسعهدهنده زمین، زمینی که دارای طرح و برنامه یا به عبارتی ارزش افزوده است را تامین و سپس زمین را به نحوی توسعه میدهد که بتواند به عنوان بستری آماده (Finished) به سازندگان ساختمان تحویل دهد. این موضوع شامل زیرساختهای توسعه همچون راه و امکانات، و همچنین زیرساخت تاسیسات آب و برق و غیره میشود. به این مرحله توسعه زیرساختهای افقی گفته میشود.
- مرحله توسعه ساختمان (Building Development)
توسعهدهنده ساختمان زمین را به عنوان بستر آمادهسازی شده از توسعه دهنده زمین تحویل و سپس توسعه عمودی انجام میدهد. در این مرحله وظیفه تعریف کانسپتی مناسب و با پیش بینی آینده، وظیفهای مهم محسوب می شود.
- مرحله بهره برداری (Utilization)
بهرهبردار ساختمان، ملک را اجاره می¬دهد، آن را مدیریت می¬کند و می¬داند چرخه مدیریتی بهره¬برداری را باید به قدری درست و با استاندارد بسازد که بتواند در طول حیات اقتصادی ساختمان، در زمان مناسب ساختمان را به بهره برداری دیگر بفروشد یا حتی بعد از اتمام عمر مفید ساختمان بتواند آن را برای بازسازی و احیای مجدد یا واگذار کند یا خودش روی آن سرمایه گذاری نماید.
- مرحله بازسازی و احیا (Renovation)
کسی که مسئولیت نوسازی و احیا مستغلات را به عهده دارد(Property Renovator) ساختمانی که دچار مشکلات فیزیکی یا افت اقتصادی مالی شده است را خریداری میکند و این کمبودها را از طریق جایگاهسازی دوباره برطرف میکند و ساختمان را تا مرحلهای که برای توسعه مجدد آماده میشود بهرهبرداری میکند.
وظایف مهم در هر مرحله از توسعه
هرگام از فرآیند مدیریت توسعه نیازمند مهارتها و استعدادهای خاصی از سمت تیم توسعهدهنده است. هر مرحله با وظیفه یا نقش اکتساب (ایجاد مالکیت) شروع می شود و در نهایت با نقش واگذاری به پایان می-رسد.
- اکتساب
هر مرحله از فرآیند توسعه با وظایف مربوط به اکتساب آغاز می¬شود. وظیفه توسعه دهنده در این مرحله این است که تشخیص دهد که زمین یا ملک مدنظر فرصتی برای خلق ارزش را دارد؟ در این مرحله در نظر داشتن منابع مالی و انسانی به منظور تشکیل تیم برای مقابله با ریسک های پیش رو الزامی است.
دلتابرج مرحله اکتساب را با مطالعات فرصت آغاز می¬کند. مطالعات فرصت و مطالعات امکانسنجی در نهایت به برنامهریزی، تنظیم قرارداد، ارزیابی های اقتصادی، قانونی، بازارسنجی و بستن قرارداد ختم میشود.
- تأمین مالی
تامین مالی در کنار توانمندی فنی مهمترین ابعاد اجرایی پروژهها است. از مهمترین عوامل شکست یک پروژه در اکثر مواقع میتوان به عامل کمبود منابع مالی و عدم انتخاب شیوه مناسب تأمین مالی پروژه اشاره نمود. امروزه موضوعات مربوط به انواع قراردادهای تأمین مالی پروژه از مباحث مهم در اقتصاد بینالملل و مدیریت مالی است. در حال حاضر شرایط نامطلوب اقتصادی، عدم آگاهی از شیوههای مناسب تأمین مالی و هزینههای مربوط به ریسکهای اجرای پروژهها، بیتوجهی به شرایط بازار املاک و مستغلات در ورود و خروج منابع مالی، از جمله عوامل اصلی عدم موفقیت تأمین مالی پروژه محسوب میشود.
- مطالعات بازار و استراتژی های بازاریابی
وظایف بازاریابی، توسعهدهنده را ملزم میکند تا تعیین کند که شرایط بازار فعلی و آتی برای استفاده مورد انتظار از دارایی چیست. سپس توسعهدهنده باید مناسبترین استراتژی بازاریابی را باتوجه به شرایط فعلی و آینده بازار تعیین کند. در اجرای استراتژی بازاریابی، توسعهدهنده باید آمیخته بازاریابی مناسب را تعیین کند.
شرایط بازار پیشبینی شده:
- اجارهها، جای خالی و اشغال موجود چیست؟
- تقاضای آینده برای کاربریهای مختلف چیست؟
- خواص رقابتی که در دست توسعه هستند یا برای توسعه آینده مجاز هستند کدامند؟
استراتژیهای بازار:
- چه میزان کاربریهای مختلف باید در سایت توسعه یابد؟
- چگونه و توسط چه کسی باید به بازار عرضه شوند؟
ترویج و تبلیغات:
- توسعه چگونه، چه زمانی و برای چه کسی باید ترویج و تبلیغ شود؟
- مطالعات محیطی
توسعهدهنده باید تعیین کند که چگونه شرایط محیطی گذشته، حال و آینده سایت و مناطق اطراف آن بر توسعه این سایت خاص و مجموعهای از کاربریها تأثیر میگذارد. در انجام این کار، توسعه دهنده باید در نظر بگیرد که چگونه شرایط جوی، سطحی و زیرسطحی بر توسعه سایت تأثیر می گذارد. همچنین توسعهدهنده باید تعیین کند که سنتهای تاریخی و فرهنگی محوطه و اطراف آن چه تأثیری بر توسعه سایت دارد؟ در نهایت توسعهدهنده باید تعیین کند که آیا مطالعه اثرات زیستمحیطی مورد نیاز است یا خیر. با توجه به این ملاحظات و تصمیمات، توسعهدهنده باید آنها را به موقع و مقرون به صرفه حل و فصل کند، اصلاح کند یا آنها را تطبیق دهد.
- مجوزها و تأییدیهها
در هر مرحلهای که تاییدیهها و مجوزهای مورد نیاز برای بهرهبرداری، بهبود و یا اصلاح ملک در حین توسعه وجود دارد، توسعهدهنده نه تنها باید تعیین کند که چه تأییدیهها و مجوزهایی لازم است، بلکه باید این تأییدیهها و مجوزها را بهموقع و مقرون به صرفه دریافت کند. تأییدیهها ممکن است در سطح ملی، استانی و یا شهری و همچنین ممکن است از مقامات منطقهای یا افراد یا سازمانهای خصوصی باشد.
- بهبودها
وظایف “بهبود” توسعهدهنده را ملزم میکند تا تعیین کند که چه بهبودهایی (عمومی یا خصوصی، افقی یا عمودی) باید برنامهریزی، طراحی، مهندسی و ساخت شوند. با این عزم، توسعهدهنده باید بتواند این پیشرفتها را بهموقع، کارآمد و مقرونبهصرفه برنامهریزی، طراحی، مهندسی و یا ایجاد کند.
برنامهریزی و طراحی:
- آیا میتوان بهبودهای مورد نظر، مجاز یا مورد نیاز را در فضای اختصاص داده شده برای آن بهبودها ایجاد کرد؟
- آیا میتوان بهبودهای مورد نظر را برای مطابقت با استانداردهای قابل قبول بازار طراحی کرد؟
- آیا استعدادهای برنامهریزان و معماران مورد نیاز در اختیار توسعه دهنده است؟
مهندسی:
- آیا میتوان بهبودهای برنامهریزی شده یا طراحی شده را به شیوهای جذاب، به موقع و مقرون به صرفه ایجاد کرد؟
- آیا میتوان بهبود برنامهریزی شده یا طراحی شده را طوری مهندسی کرد که استانداردهای فعلی و آینده پایداری و ایمنی را برآورده کند؟
اجرا:
- آیا می توان بهبودها را به موقع و بر اساس بودجه ایجاد کرد؟
- آیا پیمانکاران عمومی و فرعی برای انجام این پروژه در دسترس هستند؟
- آیا مواد لازم در دسترس و مقرون به صرفه است؟
- فروش و واگذاری
وظایف فروش و واگذاری، توسعهدهنده را ملزم به تکمیل بررسی دقیق فروشنده، بازاریابی ملک برای فروش، مذاکره و اجرای قرارداد فروش، و در نهایت، مذاکره در مورد هرگونه توافقنامه توسعه ضروری میکند.
دقت نظر فروشنده:
- دارایی ما چیست؟
- ارزش آن چیست؟
- چه کسی میخواهد آن را بخرد؟
- چگونه بر فروش تأثیر میگذاریم؟
بازاریابی:
- چگونه ملک به خریداران بالقوه و واجد شرایط ارائه میشود؟
- استراتژی قیمتگذاری مناسب چیست؟
قرارداد فروش:
- قیمت و شرایط
- شرایط بستهشدن
- شرایط پس از بستهشدن
- موافقتنامههای توسعه (موثر پس از بسته شدن):
- چه اتفاقی باید بیفتد؟ (مشخصات ساخت و ساز)
- چه زمانی باید رخ دهند؟ (نقاط عطف)